Mediante este requerimiento el arrendador (casero) notifica al arrendatario (inquilino) que concurre alguna de las causas previstas en el art.9.3 LAU para denegar la prórroga forzosa del arrendamiento. Útil para el arrendador de vivienda en contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013, cuando desea recuperar la vivienda alquilada porque la necesita para sí mismo o para alguno de sus familiares. Es conveniente realizar la notificación por medio de  Comunicación fehaciente. Debe hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha de vencimiento del periodo de vigencia en curso.

Cuando lo que Vd. quiere es alquilar una plaza de garaje y plasmar por escrito el contrato. Recoge las cláusulas más habituales y útiles para defender los intereses del arrendador. 

Cuando lo que Vd. quiere es alquilar una edificación para un uso distinto al de vivienda permanente. Por ejemplo para desarrollar una actividad (de oficina, industria, comercio, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente) o cuando el uso no va a ser permanente sino de temporada, por ejemplo durante un tiempo de las vacaciones de verano. Hay mucha más libertad de pacto. La fianza ha de ser de dos meses. Modelo General, flexible.

Modelo de Contrato de Temporada. Útil cuando el inmueble que se alquila va a ser destinado a vivienda pero no de forma permanente sino, como su nombre indica, durante una temporada. Tïpicamente se utiliza para los alquileres de verano o de pisos para estudiantes durante un curso académico, aunque sirve, en general, cuando el arrendatario no quiere convertir la vivienda en su domicilio permanente, de forma duradera y estable, sino lo contrario.

Modelo de Contrato de Subarriendo para uso distinto al de vivienda. Útil cuando quiere subarrendar un inmueble para un uso distinto al de vivienda y no de forma permanente, por ejemplo un local. En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, a diferencia del subarriendo de vivienda, no es necesario el consentimiento del arrendador, sólo hay que notificarselo antes de un mes. Sólo podrá durar lo que el contrato de arrendamiento principal.

Modelo de Cesión de Contrato de Arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Por ejemplo de un arrendamiento de temporada o de un local de negocio. En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 no es necesario el consentimiento del arrendador, sólo hay que notificarselo antes de un mes. Sólo podrá durar lo que el contrato de arrendamiento principal.

Modelo de Traspaso de Local de Negocio. Se trata de un modelo de Cesión de Contrato de Arrendamiento para uso distinto al de vivienda específicamente utilizado para traspasar (ceder) un contrato de arrendamiento de local de negocio. En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 no es necesario el consentimiento del arrendador, sólo hay que notificarselo antes de un mes. Sólo podrá durar lo que el contrato de arrendamiento principal.

Útil contrato de arrendamiento para alquilar una vivienda amueblada. Contiene estipulaciones específicas de esta modalidad de alquiler de vivienda así como un inventario de mobiliario y enseres, con una descripción del estado en que se encuentran y su valoración a efectos indemnizatorios si no se devuelven en las mismas condiciones. Sirve para plazos tanto inferiores como superiores a tres años.

Formulario de Contrato de Arrendamiento de Vivienda de Protección Oficial. Contiene todas las estipulaciones generales y además las específicas exigidas por la legislación de vivienda protegida. Debe Vd. consultar la norma bajo la que se calificó la vivienda para comprobar posibles exigencias legales específicas.

Formulario de Cesión de Contrato de Arrendamiento de Vivienda útil para ceder el contrato de arrendamiento a otra persona. Esta cesión debe ser autorizada por el arrendador, salvo que se haya previsto expresamente en el contrato. El contrato cedido tendrá la vigencia que le restara por cumplir antes de la cesión. Al tratarse de una cesión todas las estipulaciones del contrato permancen sin modificar. No es un nuevo contrato.

¿Es eficaz el arbitraje en caso de impago?

El principal temor del propietario cuando ofrece una vivienda en alquiler es desde luego que el inquilino no le pague y se vea viviendo la pesadilla de un procedimiento judicial interminable durante cuya tramitación el inquilino permanezca en la vivienda sin pagar nada.  Durante meses, incluso más de un año, ni podrá cobrar la renta ni dispondrá de su vivienda.  La desesperante lentitud de la justicia española juega a favor del inquilino, que no entrega las llaves hasta el mismo día en que se ejecuta el lanzamiento, si es que entrega las llaves. En muchos casos simplemente abandona la vivienda un día antes.

Con el fin de fomentar el alquiler y pretendiendo disipar dicho temor del propietario, tanto desde instituciones públicas como desde instituciones privadas se está promocionando mucho la fórmula del arbitraje de arrendamientos urbanos. Se esgrime como principal argumento que en caso de impago del inquilino en la mayoría de los casos se puede lograr el desahucio en mucho menos tiempo que si se tramita por vía judicial, de manera que se puede recuperar el piso antes y en consecuencia ‘perder menos dinero’.

¿Es esto cierto?

¿Cuál es el período mínimo de tiempo por el que se puede alquilar una vivienda?

¿Puede el propietario de un piso alquilado entrar en él sin permiso del inquilino?

Existe la creencia popular de que el propietario de una vivienda alquilada puede entrar y salir de la misma a su antojo, con independencia de lo que diga, haga o deje de hacer el inquilino. Si la vivienda es mía, piensa el propietario, ¿cómo no voy a poder entrar para comprobar si hay goteras –por ejemplo- o comprobar si me la están cuidando como es debido? Veamos cuál es su régimen.

Al celebrar un contrato de arrendamiento de un piso o casa o incluso de una sencilla habitación, estamos cediendo el uso de la misma a una tercera persona para que esta satisfaga su necesidad permanente de vivienda y la convierta por lo tanto en su domicilio a todos los efectos.

¿Qué hacer ante la inhabitabilidad de su vivienda alquilada por obras que ha ordenado la Autoridad?

¿Se ha encontrado de repente con que operarios del Ayuntamiento llaman a su puerta porque necesitan apuntalar la fachada o reforzar los pilares y vigas del edificio en el que tiene su vivienda habitual en alquiler? Con estupor puede recibir la noticia de que el apuntalamiento tiene que hacerse tanto por el exterior como por el interior de su vivienda, y que los operarios necesitan por ello tener acceso a su dormitorio y almacenar allí materiales, levantar un andamio y ejecutar la obra.

No es una pesadilla. No sería Vd. el primero ni el último que se enfrenta a una situación similar. Pero...

¿Tiene que soportarlo estoicamente?

Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995. Del Plazo inicial y de la Prórroga Legal Obligatoria.

En el presente artículo nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995 -fecha a partir de la cual entró en vigor la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a la cual quedan sometidos- pero con anterioridad al 6 de junio de 2013. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 o con posterioridad al 6 de junio de 2013 tienen particularidades que trataremos en otros artículos.

Vamos a tratar de explicar de la manera más sencilla posible cuál es la duración de estos contratos, ya que hay mucha confusión al respecto.

¿Es suficiente con que no se pague una mensualidad de renta para que proceda el desahucio? ¿Qué incumplimiento es necesario para que un juez ordene el desalojo de la vivienda? (*)

Son numerosas las personas que se hacen estas preguntas. Para arrojar luz sobre esta cuestión que tanto preocupa lo mismo a propietarios que a inquilinos, publicamos y comentamos a continuación el extracto de una sentencia que da respuesta a la misma.

¿Está Vd. desesperado porque el arrendador no cumple con su obligación de conservar la vivienda alquilada en las condiciones que es debido? ¿Le ha pedido infinidad de veces que repare unas filtraciones de agua, unas goteras, unas humedades, una instalación de agua o electricidad, una calefacción o  aire acondicionado -ejemplos más frecuentes- y le hace caso omiso? ¡¡No se le ocurra dejar de pagar la renta!! La falta de reparaciones por el arrendador no justifica el impago de renta. Le explicamos cómo reclamar de la forma más adecuada.

Ante situaciones como las descritas, propias del contrato de alquiler de vivienda,  la gran mayoría de inquilinos deciden no pagar la renta de alquiler como medida de presión hasta que el Arrendador no lleve a cabo las reparaciones que se le reclaman. La gran mayoría de Arrendatarios hacen la siguiente reflexión: Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, ¿por qué voy a cumplir yo con las mías? El sentido común, y una cierta idea instintiva de justicia llevan a la mayoría a tomar esa decisión. Pero ¿es una decisión acertada?

Si nada se estipula en un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda firmado con posterioridad al 1 de enero de 1995 respecto a los gastos de comunidad o  respecto al  Impuesto de Bienes Inmuebles, será el arrendador quien deba pagarlos en virtud de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Es posible un pacto sobre este particular para modificar el anterior régimen general.

Si arrendador y arrendatario acuerdan que dichos gastos corran por cuenta del arrendatario dicho acuerdo deberá cumplir los siguientes requisitos para que sea válido:

El impago por el inquilino de renta antigua del Impuesto de Bienes Inmuebles constituye a partir de ahora motivo suficiente para que el arrendador pueda instar el desahucio. Esto supone en la práctica una nueva vía para lograr la resolución de los contratos de Renta Antigua actualmente anti económicos pues la renta nunca cubre los costes del arrendamiento.

Según establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. En caso de subarriendo, éste finalizará, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, del que corresponda al arrendamiento."

Según lo anterior debemos a la hora de redactar un contrato de arrendamiento:

• a)     Diferenciar lo que es cesión de subarriendo. En el primer caso, el cesionario se subroga en la posición del arrendatario (cedente) frente al propietario de la vivienda. Y en el segundo hay un cambio en la asunción de “roles”, el arrendatario se convierte con respecto al nuevo inquilino en “subarrendador"  cobrando un precio por el subarriendo al subarrendatario, que asume los derechos y obligaciones establecidos en la ley (y  en el contrato de subarriendo) para el arrendatario.

• b)     La propia ley prohibe la cesión y subarriendo salvo consentimiento expreso (dice la ley escrito) por parte del propietario de la vivienda.  Por lo que si pensamos en ceder o subarrendar la vivienda deberá reflejarse este particular y sus condiciones en el contrato, dado que la propia ley lo proscribe. En caso de cesión o subarriendo del contrato sin el consentimiento por escrito del arrendador, éste podría acudir a los Tribunales instando acción de rescisión del contrato al intervenir en el objeto del mismo una persona extraña a la relación contractual.

Así pues, en caso de que no se inserte ninguna cláusula contemplando la posibilidad o no de cesión o subarriendo, imperará lo establecido en la ley, prohibiéndose dicha cesión o subarriendo si no consta consentimiento escrito del arrendador.