Le explicamos cómo. Cuándo. Cuánto. Y con modelos para que lo haga Vd. mismo paso a paso.

Ante todo debe quedar claro que el arrendador, sea cual sea la fecha del contrato de alquiler, está obligado a realizar todas las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones de servir para su uso.

Pero ¿Tiene derecho a repercutir el coste de dichas obras en el inquilino?

Ello dependerá de la fecha del contrato.

Si vive Vd. de alquiler y la persona que le ha arrendado la vivienda es de edad avanzada le recomendamos que haga una comprobación muy sencilla:

Coja su contrato y compruebe si el arrendador es propietario de la vivienda o sólo es usufructuario.

Normalmente dicha información se contiene en el encabezado del contrato, donde se relacionan los datos de identificación de ambas partes y el carácter con el que actúan. Una vez que haya hecho la comprobación y sepa a ciencia cierta si la persona que le ha arrendado la vivienda es propietaria o sólo usufructuaria puede seguir leyendo el artículo.

Sabrá entonces qué sucederá con su contrato de alquiler cuando su arrendador fallezca.

Nos referimos en esta ocasión a los contratos de alquiler de vivienda celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995,  llamados de renta antigua, para explicar de forma clara cuáles son los requisitos que deben cumplirse para denegar la prórroga forzosa del arrendamiento y dar por terminado el alquiler por tener el arrendador necesidad de la vivienda. Para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, ya publicamos el artículo “Exclusión Prórroga Alquiler por necesidad arrendador”  tratando el tema. Lo que diremos a continuación sólo es aplicable a los arrendamientos de renta antigua.

A diferencia de lo que sucede bajo el régimen actual, no es necesario que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar que se va a necesitar la vivienda en un plazo determinado.

La necesidad puede ser del arrendador, de sus ascendientes o de sus descendientes, es decir, de sus padres o de sus hijos, pero no de sus sobrinos o sus primos, por ejemplo.

El alquiler con opción de compra ha pasado a ser una de las modalidades de compraventa más pronunciadas en los últimos meses. La actual desaceleración económica está consiguiendo que los buscadores de vivienda planteen nuevos frentes con los que pagar una hipoteca.

La fórmula es ventajosa para los dos actores implicados, es decir, el promotor y el comprador. El primero porque da salida a un stock de viviendas que parece crecer cada día. El segundo evitar asumir el coste de una hipoteca y va pagando poco a poco un alquiler con la opción de obtenerlo en propiedad pasado un tiempo sin que, por su parte, pierda el dinero invertido.

Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, el alquiler con opción a compra entraña algunas cuestiones que es preciso aclarar.

Dada la situación del mercado inmobiliario y las dificultades de las promotoras para vender el enorme parque de viviendas construidas existentes en la actualidad, de todos es sabido que una de las fórmulas promocionales utilizadas para atraer al comprador es el Alquiler con Opción de Compra, ya comentado en nuestro artículo "El contrato de alquiler con opción de compra". Veremos en esta ocasión cuál es la fiscalidad de esta modalidad de adquisición de la vivienda, si es que se ejerce la opción de compra.

 No puedo vender una vivienda y la tengo que alquilar. No puedo comprar una vivienda y me tengo que ir de alquiler. ¿Cómo funciona el IVA? ¿y el IRPF?

En los tiempos de crisis que corren, con grandes dificultades de financiación y un importante cerrojazo por parte de la banca a la concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas, se está observando una tendencia hacia el alquiler de viviendas, tanto por parte de los que pretendían comprar y no les conceden el crédito, como por parte de los que querían vender, ya sean particulares o empresas, y no encuentran comprador.

Si en un piso hay varias habitaciones y se quieren alquilar de forma individual, un inquilino en cada habitación, existen dos posibilidades de hacerlo:

1ª- Que el arrendador (propietario del piso) prefiera un solo contrato que se rija por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) – esta forma beneficia al arrendador y perjudica al arrendatario, de manera que el arrendador podrá exigir el cumplimiento íntegro a cualquiera de los arrendatarios, incluidos los gastos por servicios, con independencia de la cuenta donde estén domiciliados.  Sin embargo el arrendatario queda perjudicado, pues si cualquiera de los arrendatarios renunciase al contrato, los demás arrendatarios perderían su derecho a seguir en la vivienda.

2ª- Que el arrendador (propietario del piso) haga contratos individuales con cada arrendatario y que éstos se rijan por el Código Civil (CC) – con este tipo de contratos, cada arrendatario se responsabiliza de lo suyo, sin que le afecte lo que hagan los otros.  En este caso, el arrendador tendrá que pagar los servicios y luego repartirlos ó estipular en el contrato que el precio de la renta incluye los servicios , en este caso la renta será más elevada.

¿Puede vender el propietario sin consultar con el inquilino? Es relativamente frecuente encontrarnos con que la vivienda que ocupamos en régimen de alquiler va a ser vendida o ha sido vendida a un tercero sin nuestro conocimiento.

¿Puede el propietario vender el piso sin consultar con el inquilino? Muchos inquilinos albergan la intención de adquirir en propiedad el piso que ocupan de alquiler, y una compraventa que no les fuera consultada arruinaría sus expectativas de compra. ¿No se puede hacer nada?

El inquilino no tiene un derecho genérico a exigir al propietario que le venda la vivienda cuando quiera comprarla. No. Pero en caso de que el propietario, por su propia voluntad, desee venderla, el inquilino, por el simple hecho de serlo, tiene preferencia para comprarla respecto a otras personas que pudieran estar interesadas en ella. Dicha preferencia se articula por medio del denominado Derecho de Adquisición Preferente que ahora vamos a comentar.

Salvo que el contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre las partes se haya dispuesto otra cosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta de alquiler deberá ser pagada por el arrendatario por adelantado en los siete primeros días de cada mes. Y es habitual que en el contrato, preparado por el arrendador, se reduzca el plazo a los cinco primeros días de cada mes.

Pero esta obligación no siempre se cumple. Más bien al contrario. Es frecuente que a pesar de dicha estipulación, el arrendatario pague a mediados de mes, o incluso más tarde, en la creencia de que como al fin y al cabo está pagando la renta, da lo mismo que la pague antes o después.  ¿Es realmente así?

Nuevas medidas para agilizar los procedimientos

La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE número 245 de fecha 11/10/2011 y que entra en vigor el día 31 de octubre de 2011, entre otras medidas vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca en el difícil empeño de agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago. Se trata de brindar a los arrendadores una tutela judicial más efectiva que la actual.

¿Estamos por fín ante el auténtico desahucio express?

Vamos a tratar de explicar de forma sencilla y comprensible en qué beneficia esta nueva reforma a los arrendadores, lo cual exige una breve explicación jurídica.

¿Va Vd. a vender o alquilar su vivienda y no sabe lo que es el Certificado de Eficiencia Energética?

A partir del 1 de junio de 2013, si Vd. pretende vender o alquilar una vivienda, deberá mostrar a todos los interesados el certificado de eficiencia energética de la misma, y si finalmente dicha persona compra o alquila su vivienda, deberá entregarle dicho certificado.

Hasta ahora sólo era obligatorio para las viviendas de nueva construcción. A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio para todas las viviendas, nuevas o existentes.

Cuidado porque puede ser sancionado. Le explicamos en pocas palabras qué es el Certificado de Eficiencia Energética.

Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013. 

Nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013 -fecha a partir de la cual entró en vigor la reforma de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.

Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.

Hemos llegado a un acuerdo con el propietario de una vivienda y vamos a alquilarla o la hemos alquilado y ya la habitamos. ¿Es obligatorio firmar un contrato por escrito?

Tengo una vivienda en alquiler desde el año 1978. Se me ha estropeado la calefacción de carbón y tengo que sustituirla. Me han presupuestado el cambio en alrededor de los 1.800 euros y no puedo hacer frente a ellos. ¿Este arreglo lo tengo que soportar yo o lo tiene que soportar el arrendador?