¿Me pueden ejecutar la hipoteca por no pagar un recibo del préstamo hipotecario?

¿Qué es el valor catastral urbano?

El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas, tanto de carácter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros) como de carácter no fiscal (expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.).

En el Catastro Inmobiliario se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. Con los datos que figuran en las inscripciones catastrales, la Dirección General del Catastro asigna el valor catastral para varios impuestos y forma cada año los Padrones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que contienen los siguientes datos: nombre y apellidos del propietario, N.I.F., domicilio, situación del inmueble, referencia catastral, valor catastral y base liquidable.

La información catastral, como veremos,  tiene relevancia fiscal de cara a los siguientes impuestos:

• Impuesto municipal sobre Bienes Inmuebles
• Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
• Impuesto sobre el Patrimonio
• Impuesto sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales.

En todo proceso de divorcio de una pareja sometida al régimen económico matrimonial de la Sociedad de Gananciales hay que disolver la sociedad y liquidarla, o lo que es lo mismo, repartir entre los ex-cónyuges por mitad los bienes gananciales atribuyendo su titularidad a uno u otro.  Ello obliga a realizar un inventario de todos los bienes y derechos, así como una valoración de los mismos  denominada avalúo.

Si entre los bienes integrantes de la Sociedad de Gananciales y recogidos en el Inventario nos encontramos con una VPO, ¿cuál es el valor que hay que dar a dicha Vivienda de Protección Oficial? ¿El valor máximo de venta que tenga fijado administrativamente? ¿El valor de mercado? La cuestión es de suma importancia pues de ello depende que la liquidación de la sociedad de gananciales sea equitativa y permita una atribución de lotes iguales a ambos ex cónyuges.

Una de las posibles alternativas a la compra de una vivienda de renta libre en el mercado es la participación en una cooperativa de vivienda. Su régimen fiscal protegido supone un gran ahorro.

La construcción de viviendas puede efectuarse por cooperativas de trabajo asociado constituidas por albañiles y otros profesionales del sector y por cooperativas de consumidores, es decir, por personas necesitadas de este bien primario que se asocian, organizan y contratan con los profesionales que construyen sus viviendas. Estas últimas son las genuinas cooperativas de viviendas, legalmente facultadas para adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento del fin social.

Objeto de la Cooperativa

El objeto de la cooperativa de viviendas consiste en:

• a)  Proporcionar pisos y locales a los socios. Cosa que puede hacerse bien transmitiendo la propiedad a los socios, constituyendo el régimen de propiedad horizontal y desapareciendo desde ese momento; bien transmitiendo sólo el uso y disfrute y reteniendo el dominio la cooperativa.

• b)    Conservación y administración de las viviendas y locales, edificaciones, instalaciones y servicios complementarios. Los servicios comunes se prestan a través de la cooperativa, como por ejemplo zonas ajardinadas, deportivas, garajes comunitarios, piscinas, restaurantes integrados en la urbanización, calefacción o recogida de basuras.

• c)    Rehabilitación de viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias.

Socios

Sólo pueden ser socios de las cooperativas de vivienda las personas físicas que precisen alojamiento para sí o para sus familiares, y las personas jurídicas que sean entes públicos, cooperativas o entidades sin ánimo de lucro mercantil, pero solo con relación a locales.

El socio puede dejar de serlo por dos causas:

• a)    Baja. En este supuesto se deducen de sus aportaciones para la financiación de la vivienda o local las cantidades que señalen los estatutos, que nunca puede exceder del 50%.

• b)    Transmisión de los derechos. En este caso surge un derecho de preferente adquisición a favor de los socios expectantes, siempre que la persona a quien se transmite no sea ascendiente o descendiente, se realice por acto inter vivos y antes de cinco años desde la fecha del otorgamiento de la cédula de habitabilidad o documento que lealmente lo sustituya.

En este artículo vamos a explicar cómo identificar a los agentes intervinientes en la edificación de su vivienda para interponer una reclamación por defectos constructivos contra ellos.

¿Se ha encontrado en su casa recién adquirida con humedades, fisuras, mala terminación o cualquier otro defecto constructivo o de terminación?  El primer paso para iniciar una reclamación es identificar a los Arquitectos que hicieron el Proyecto y que asumieron la Dirección Facultativa de la obra, a la empresa constructora si es distinta de la promotora, y al técnico que asumió la Dirección de Ejecución, es decir, el primer paso es identificar a los denominados por la Ley de Ordenación de la Edificación como ‘Agentes Intervinientes en la Edificación’ pues a ellos será a quienes habrá que dirigir la reclamación.

En este artículo le explicamos cómo identificarlos, lo cual a veces no es fácil. Una vez los haya identificado, deberá seguir las instrucciones que le explicamos en artículo ‘Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos’ para conseguir que le indemnicen por los daños que padece.

En el presente artículo trataremos sobre las dos principales vías de Reclamación de las que dispone el comprador o adjudicatario de una Vivienda de Protección Oficial para lograr que le sean subsanados los defectos constructivos que presenta su vivienda recién entregada.

Estas dos vías de reclamación de los defectos constructivos son las siguientes.

Por una parte la vía administrativa, es una reclamación a seguir ante el órgano competente en materia de vivienda de protección oficial de la propia administración autonómica y que básicamente consiste en un procedimiento sancionador en el que se denuncia a los responsables de los defectos y hay que lograr que la administración ejecute a costa de los mismos la obra de reparación de la vpo. Está prevista en el Decreto 2114/1968, de 24 julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial VPO, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.

Al tratarse de una vivienda de protección oficial, el plazo administrativo para iniciar la reclamación por esta vía es de cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda como vpo.

Por otra parte la vía civil, es una reclamación a seguir ante los juzgados de la localidad, y que básicamente consiste en una demanda de responsabilidad por defectos en la construcción  al amparo de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta segunda vía sólo es posible si las viviendas de protección oficial son de promoción privada. Es decir, si no es la propia administración la que promueve, proyecta, dirige y construye las viviendas, por sí misma o por medio de organismos autónomos o empresas públicas dedicadas al desarrollo de vpo. O lo que es lo mismo, si no son de promoción pública. Este último caso, por ser más complejo, será objeto de otro artículo. Pero siendo de promoción privada, que es el caso más frecuente, existe la posibilidad de seguir la vía de reclamación civil. Los plazos de garantía y para interponer la demanda en este caso dependen del tipo de defectos aparecidos: un año desde la finalización de las obras los defectos de acabado, tres años los defectos que afecten a la habitabilidad, como por ejemplo la insonorización o la impermeabilización, y diez años los defectos estructurales como grietas, fisuras, problemas de cimentación...Hemos tratado más a fondo el tema en nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos', donde explicamos cuáles son los plazos de garantía y reclamación. 

¿Y qué es preferible la Denuncia administrativa o la demanda judicial civil?

Veamos a continuación el régimen de cada una de las posibilidades y dejemos para el final del artículo, a modo de conclusiones, la respuesta a esta pregunta.

Cinco consejos prácticos de abogados especialistas en vivienda al comprador de vivienda sobre plano. Más vale prevenir que curar

En nuestra experiencia profesional como abogados son numerosos los casos en los que si el comprador de vivienda sobre plano hubiera actuado preventivamente con diligencia podría haber defendido sus intereses de manera mucho más efectiva que cuando el problema ya se ha producido y encima se actua sin el asesoramiento de los profesionales expertos en vivienda. Para evitar esto nos hemos propuesto elegir cinco de entre los muchos consejos que cabe dar a quien se ha embarcado en la compra de una vivienda en construcción, para prevenir los problemas que con más frecuencia llegan al despacho. En este artículo se los planteamos de manera breve y sencilla. Si Vd. ha firmado ya un contrato privado de compraventa de vivienda sobre plano este artículo le interesa. Más vale prevenir que curar.

¿Me debe preocupar el IBI al comprar una vivienda de segunda mano?

A la hora de comprar una vivienda de segunda mano, o incluso una plaza de garaje, es muy conveniente solicitar al vendedor los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los cuatro años anteriores a la compra del inmueble que acrediten que dicho impuesto se ha pagado.

La razón de ser de esta solicitud es que, de acuerdo con la normativa de este impuesto, los bienes inmuebles sobre los que recae quedan afectos al pago de las cuotas en caso que el contribuyente, obligado al pago de dichas cuotas, no lo haya pagado.

En estos tiempos de crisis, en que la cuota de la hipoteca se nos hace cuesta arriba, mas de uno se ha planteado esta pregunta.

Bien, la respuesta es que SI, pero, con matices, me explico:

Como ya anunciaba el termino correcto es “Dacion en Pago”, y la misma, como tal, no es mas que un acuerdo entre las partes (el Banco o entidad financiera), y tu (el “hipotecado”, o titular de un crédito del carácter que sea.)

O sea, que se trata de una propuesta al Banco que este, previo estudio a tal efecto, en que es pieza esencial la realización de una nueva tasación de la vivienda que habrás de pagar tú, ha de aceptar o no, por la que en pago de tu deuda, le atribuyes el inmueble.

¡Subastan mi casa!, ¿me queda alguna opción para salvarla, sin tener que pagar el total de la hipoteca?

La pregunta que nos hacemos, desgraciadamente bastante común a día de hoy y que sabemos causa desasosiego e intranquilidad ofrece la siguiente respuesta tranquilizadora.

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo publicada en el BOE de 29 de mayo de 2007 y en vigor desde el 1 de julio de 2007, en su artículo 19 establece literalmente:

"Artículo 19. Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Una máxima en Derecho, y en el sentido común al que siempre aluden nuestros mayores, es la de “no firmar sin leer”, pues bien, la misma, cobra más importancia todavia, cuando en las modificaciones legislativas, que venimos sufriendo, se introducen posibilidades como la que establece el  “Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacion del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero”, en su articulo 9.

Y es que, dice dicho articulo:

Articulo 9. Ampliacion de hipoteca.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasacion inicial en mas de un 20%, y con ello se superasen, en funcion del principal pendiente de amortizar, los limites  a que se refiere el articulo 5.1, la entidad acreedora, previa tasacion realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliacion de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relacion exigible entre el valor del bien y el prestamo o credito que garantiza.

En el caso de que el deudor sea una persona fisica, el desmerecimiento al que se refiere el parrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el articulo 21 el citado desmerecimiento.

El deudor, despues de requerido para efectuar la ampliacion,podrá optar por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito o de la parte de este que exceda del importe resultante de aplicar a la tasacion actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantia del mismo.

Si dentro del plazo de dos meses desde que fue requerido para la ampliacion el deudor no la realiza ni devuelve la parte de prestamo o credito a que se refiere el parrafo anterior,se entenderá que ha optado por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.”

 En los últimos tiempos, está en boga, más que en otras épocas, la discusión acerca de qué es más conveniente: la vivienda en propiedad o en alquiler.

Los que están a favor del alquiler sostienen que el gasto en vivienda es mucho menor, ya que no hay que pagar Impuestos sobre la Vivienda, como son el IBI y la Basura, los gastos de mantenimiento corren de cuenta del arrendador, no hay que hacer inversión en muebles si la vivienda es amueblada y se puede gozar de mayor flexibilidad geográfica.

Los detractores del alquiler defienden que toda inversión que se hace en la vivienda es recuperable y que incluso se puede obtener un gran lucro con la venta de la misma. Al margen de que esta afirmación hoy por hoy sea discutible,  uno de los alicientes que puede tener el hecho de ser propietario es la posibilidad de obtener la comúnmente conocida hipoteca inversa o bien una renta vitalicia.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha venido a regular una posibilidad de dación en pago de la vivienda para saldar el préstamo hipotecario.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos   ha venido, según dice, a paliar uno de los efectos más dramáticos de la crisis, los desahucios por impago del préstamo hipotecario. Miles de familias han tenido que dejar su vivienda por no poder pagar las cuotas del préstamo. Muchas otras se encuentran actualmente inmersas en un procedimiento ejecutivo que terminará en subasta y adjudicación de la vivienda al banco. Si ese es su caso, ¿puede Vd. beneficiarse de estas nuevas medidas? Veamos para empezar cuáles son estas medidas y luego qué requisitos debe vd. cumplir para poder beneficiarse de ellas.

Si Vd. ha sido demandado por su banco por no haber pagado el préstamo hipotecario, sepa si puede solicitar o no que no le echen de su casa como mínimo hasta el 15 de noviembre de 2014. Le explicamos de manera sencilla cuáles son los requisitos que debe cumplir para beneficiarse de ese derecho, establecido en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

 La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica ha llevado a cabo la reforma de diversas normas tributarias, entre las que se encuentra el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Son diversas las modificaciones del régimen del IRPF introducidas por esta norma. Entre ellas se encuentra la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual con efecto a partir del día 1 de enero de 2013.

Además, si Vd. ha depositado dinero en cuentas ahorro vivienda con anterioridad al 31 de diciembre de 2012 y se ha practicado alguna deducción por este motivo en el IRPF de 2011,  deberá "devolver" la deducción añadiéndola a su cuota líquida a pagar en el IRPF de 2012, eso sí, sin intereses.

El presente artículo sobre la situación actual de los desahucios hipotecarios y las soluciones transitorias que se están aplicando por los tribunales viene a complementar el anterior, titulado Cláusulas abusivas y suspensión de procedimientos judiciales. Es una reflexión jurídica. Si lo que desea es suspender su procedimiento hipotecario, vaya directamente al final del artículo y podrá descargar gratuitamente el modelo de escrito que necesita presentar en el juzgado.

¿Se acabaron los desahucios promovidos por los Bancos? La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de abril de 2013 aplicando la Directiva 93/13 CEE sobre protección a los consumidores frente a cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios en curso de ejecución ha desatado un aluvión de comentarios y de expectativas que no se ajustan a la realidad.

Si lo que Vd. espera es que no ejecuten su hipoteca y evitar el desahucio  a pesar de no pagar las cuotas del  préstamo, olvídese.

Lo que viene a decir la sentencia es que la legislación procesal española vulnera la Directiva de Protección a los Consumidores porque no permite suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria mientras se dilucida, en otro procedimiento o en el mismo, si alguna de las cláusulas del préstamo –con incidencia en la ejecución- es abusiva o no.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

El 15 de mayo ha entrado en vigor la Ley 1/13, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que no hace más que recoger con rango de ley las medidas de suspensión del desahucio hipotecario ya adelantadas por el gobierno en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y llevar a cabo alguna reforma puntual de las leyes de Enjuiciamiento Civil, Hipotecaria y otras, así como acomodar la legislación a las exigencias de la Directiva 93/13/CEE de protección al consumidor frente a las cláusulas abusivas, puestas de manifiesto por la sentencia de 14 de abril de 2013 del TJUE.

Veamos las novedades más interesantes.